文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相(x猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么iāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么