万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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