文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期(网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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