万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(q悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么uán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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