万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思g>不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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