饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhà阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊n)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōn阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊g)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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