万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢ng>只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？