文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制119出警收费吗 119出警收费标准是多少助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)119出警收费吗 119出警收费标准是多少出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款119出警收费吗 119出警收费标准是多少比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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