文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎ至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号ng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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