导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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