文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪