近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wè红楼梦多少字i)公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)红楼梦多少字有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(红楼梦多少字quán)类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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