文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”秋以为期句式特点，秋以为期句式判断模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城秋以为期句式特点，秋以为期句式判断市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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