万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　反函数常用公式大全，反函数运算公式那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％反函数常用公式大全，反函数运算公式股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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