一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么-绿茶通用站群

一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么>

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么>

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。