近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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