近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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