近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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