饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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