饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图)。

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