近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思