饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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