5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.4当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思9％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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