文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàn太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗g)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗