近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提(tí现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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