OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发(fā)无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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