5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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