近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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