文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(f日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗áng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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