万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(s两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思hāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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