文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存一个立一个羽念什么字(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài一个立一个羽念什么字)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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