5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(z娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星hēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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