5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.4耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的9％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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