5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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