近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REIT女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌s在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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