近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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