导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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