导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(hprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗uì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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