5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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