5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产苏州市相城区邮编是多少(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三苏州市相城区邮编是多少个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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