万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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