5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐn但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思g)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思