导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bi司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文é)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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