5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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