万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际中国有几个党派，中国有几个中国有几个党派，中国有几个党派组织党派组织(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国中国有几个党派，中国有几个党派组织安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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