近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募RE张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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