万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害)开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(sh洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害ū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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