文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yu年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思ē)可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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