OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可耐克品牌和乔丹品牌是什么关系能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率耐克品牌和乔丹品牌是什么关系有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技(耐克品牌和乔丹品牌是什么关系jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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