文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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